耐用年数と一重に言っても、3種類の見方があります。

•    法定耐用年数
•    物理的耐用年数
•    経済的耐用年数

さらに、国土交通省の木造住宅期待耐用年数では、以下のように示されています。

•    フラット35基準…50～60年
•    劣化対策等級3…75～90年
•    長期優良住宅認定…100年超え

このように、耐用年数と一重に言っても、構造などによって大きな差が生じるのです。以下では、それぞれの耐用年数と合わせて、中古住宅の場合の耐用年数の考え方について解説します。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、税務会計上不動産の価値を決めるのに国が決めた耐用年数を指します。そのため、実際の寿命とは異なるものです。
木造住宅の耐用年数は22年と定められていますが、決して22年を過ぎたら暮らせないわけではありません。あくまで建物の価値を把握するための年数だと考えてください。

法定耐用年数の比較

法定耐用年数は、住宅の造りによって異なります。木造住宅とその他を比べると、以下のようになります。

•    木造住宅…22年
•    軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm以下）…19年
•    軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）…27年
•    重量鉄骨造…34年
•    鉄筋コンクリート造…47年

また、法定耐用年数は、1988年に改正されており、1988年以前と現在では、現在の耐用年数の方が短くなっています。
 

構造	1988年以前の 法定耐用年数	現在の法定耐用年数 （2022年時点）
木造住宅	24年	22年
軽量鉄骨プレハブ造 （骨格材肉厚3mm以下）	20年	19年
軽量鉄骨プレハブ造 （骨格材肉厚3mm超4mm以下）	30年	27年
重量鉄骨造	40年	34年
鉄筋コンクリート造	60年	47年

木造住宅については、24年から22年と、2年短くなっています。

物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、実際に住み続けられる年数を示したものです。つまり、「物理的耐用年数＝寿命」と考えても良いでしょう。
木造住宅については、一般的に40～50年と言われています。ただし、物理的耐用年数に明確な定義はありません。日常のメンテナンスや定期的な補修によって物理的耐用年数は伸ばせます。

経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、不動産市場で建物の資産価値を維持できる期間です。つまり、経済的耐用年数内に売却した場合、建物の価格が不動産評価額に反映されやすくなります。
木造住宅の経済的耐用年数は20～25年と言われています。しかし、あくまで指標であるため、破損や老朽化、市場性なども関連してくるため、必ずしも納得できる価格になるとは限りません。

中古住宅の耐用年数

中古住宅の耐用年数を求める場合、主に2つの方法で計算されます。

•    見積法
•    簡便法

一般的に使われるのは「簡便法」です。簡便法の計算は簡単で「法定耐用年数×20%」で割り出せます。

木造住宅の場合の法定耐用年数が22年なので「22年×20%＝4年」です。
経過年数が法定耐用年数未満の場合は「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％」で求められます。

たとえば、10年経過している物件であれば「（22年－10年）＋10年×20％＝14年」の計算です。
参考として、5～20年の中古物件の耐用年数を以下に記載します。

•    5年経過している物件…18年
•    10年経過している物件…14年
•    15年経過している物件…10年
•    20年経過している物件…6年

上記で解説したように、耐用年数と寿命は異なります。耐用年数はあくまで計算や平均値から割り出されているデータであるため、実際に暮らせるかどうかの指標ではありません。
価値といった観点ではなく「暮らし続ける」といった観点で考えるのであれば「寿命」を知っておきましょう。

木造住宅の平均寿命は65年

木造住宅の平均寿命についてはいくつかの意見があります。小松幸夫教授（早稲田大学理工学部）の報告によると、平均寿命は65年とされています。
しかし、この報告は2011年のものであるため、現在の木造住宅に当てはまるとは言えません。木材の加工技術や工法が日々進歩しており、耐震基準にも強くなっているので、最新の研究では、さらに伸びているかもしれません。

木造住宅の耐用年数については、「30年」とされるケースが散見されます。法定耐用年数が22年であり、物理的耐用年数が40～50年であるため、平均値で30年と言われていると考えられます。
しかし、30年という耐用年数は正しいとは言えません。以下で「なぜ耐用年数が30年と言われているのか」について解説します。
 

設備寿命が30年である

30年というのは、木造住宅自体の耐用年数ではなく、設備の交換目安です。一般的にキッチンなどの水回りの交換目安は、20～30年と言われています。
そのため、設備の買い替えをせずに家ごとリフォームしたり買い替えたりするケースが多いのです。つまり、木造住宅自体が30年ではなく、「住宅に付随する設備の老朽化による寿命が30年」なのです。
 

住宅の取り壊しのデータによる数値

30年という数字は、住宅を取り壊す平均値でもあります。ある統計では、建物の築年数が27年あたりで取り壊されていると報告されています。

しかし、この統計は、都市計画による取り壊しも含まれるため、老朽化による取り壊しのデータではありません。また、30年というのは、子どもが独立したり、親の介護が必要になったりするタイミングです。そのため、30年という数字は、木造住宅自体の寿命や耐用年数ではなく「暮らす人の生活の変化によりリフォームや移住をする年数」と言った方が正しいでしょう。
その意味でも、時代やライフスタイルの変化に合わせてリフォームがしやすい構造やプランとすることで、30年以上のより長い寿命の住宅とすることが可能となりますので、しっかりとした「設計」を行うことが大切です。

ハウスメーカー以外にも、木造を得意とした設計事務所もありますので、比較検討されるのも良いです。

木造住宅の法定耐用年数について先述しましたが、法定耐用年数と合わせて知っておくべきなのが「減価償却」です。ただし、自分達が暮らすための住宅である場合、減価償却について理解しておく必要はありません。
減価償却の考えが必要となるのは、以下のようなケースです。

•    賃貸収入を得ている場合
•    建物売却時

いずれかに当てはまる、または検討している場合は、減価償却についての理解を深めておきましょう。

減価償却とは

減価償却とは、固定資産の購入費用を、使用可能期間にわたって分割して費用計上する会計処理です。住宅の場合、家そのものが固定資産になります。

土地についてもある程度の値上がりや値下がりはありますが、会計上は土地の価値は変わらないとされているため、減価償却計算は不要です。
一方で、建物は会計上、年数が経過するとともに価値が下がると考えられています。実際には十分に暮らせる住宅であっても、会計上は建物の価値は少しずつ減少していくとされています。

木造住宅（アパートやマンション）の減価償却計算方法

木造住宅に限らず、居住用の建物は、以下の計算式を用います。
「建物購入価額×償却率（または、建物購入金額÷耐用年数）＝減価償却費」。
木造住宅の法定耐用年数は22年となるので、償却率は0.046となります。

たとえば、木造アパートを1,000万円で購入した場合の計算式は「1,000万円×0.046＝46万円」です。
上記は、あくまでアパートやマンションなどの減価償却計算方法ですが、事務所や店舗などの場合は耐用年数が異なるので、注意してください。
 

先述しているように、木造住宅は寿命を伸ばすことが可能です。耐用年数は22年、平均寿命は30年や65年とされていますが、丁寧にメンテナンスしてあげれば、100年近く暮らすこともできるでしょう。

しかし、どのタイミングでどのようなメンテナンスを行って良いのか分からない人もいるかもしれません。以下で、木造住宅のメンテナンスタイミングと費用について解説するので、ぜひ木造住宅で暮らしている方は、適切なメンテナンスを行ってください。
 

築10年のメンテナンスは屋根・外壁塗装

木造住宅で築10年経過した頃には、外壁や屋根の塗装が剥がれてきます。そのため、再塗装をしなければいけません。
「塗装程度であればメンテナンスしなくても良いのではないか」と考える人もいるかもしれませんが、塗装は住宅を長く使うためにも重要です。

屋根の場合は、塗装をしないでおくと劣化がすすみ、そのまま放置すると屋根材自体を取り替えなければいけなくなってしまいます。外壁については、再塗装をしないで放置すると、ひび割れが起きてしまい、雨漏りする可能性があります。

いずれも、放置してしまうと大きなトラブルにつながってしまう可能性があるため、大きなトラブルになる前にメンテナンスを行わなければいけないのです。
メンテナンス費用の相場としてはそれぞれ約100万円になります。※面積や条件により異なります。
ただし、塗装でも耐久性のより高いものや、瓦屋根や左官塗壁など、表面が塗装でないものは、メンテナンス不要で長持ちするものもありますので専門家に詳しく聞いてみてください。
 

築20～30年のメンテナンスは水回り

築20～30年経過した頃には、住宅自体ではなく、設備のメンテナンスが必要です。一般的に水回りの設備は、20～30年が寿命と言われています。
とくにメンテナンスを行っておくべきなのが、給湯機や排水管などの、普段では目に触れにくい部分です。トラブルが起きていないからと放置すると、水漏れなどにつながる可能性があるので、注意してください。キッチンやお風呂などの交換やメンテナンスについては、数十万円～数百万円になりますが、軽度の劣化であれば、数万円で抑えられる可能性があります。

いずれにしてもこまめなメンテナンスを行っておけば安く抑えられる可能性があるので、定期的な点検を行いましょう。
床材や壁材については、無垢材の場合、最低限の手入れをすれば、長期的に、経年変化を楽しみながら使えます。

 

木造住宅の寿命を伸ばすためには、こまめな手入れや検査を行うと良いでしょう。トラブルが起きてからではなく、トラブルが起きる前のお手入れが、木造住宅を長持ちさせるためのポイントです。具体的な手入れ方法や検査方法について解説します。
 

建設前の環境を確認

木造住宅を建設する前の環境や構造によっても、木造住宅の寿命が長くなるか短くなるかは異なります。たとえば、お寺のような木構造を現したり、木材が呼吸しやすい環境を作ったりすれば、木造住宅の寿命は長くなるでしょう。
また、耐久性の高い木材選びも重要になります。

参考：木の家は暮らしやすいし、建てやすい？木造住宅の特徴とは？マイホームを木造住宅にするメリット　木造住宅に用いられる木材の種類

 

こまめな掃除

木造住宅の寿命を伸ばすためには、日常的な掃除が重要です。こまめな掃除をすることで、木材の寿命が伸びやすくなります。
また、水回りの掃除を丁寧に行うと、普段では気付かない異常を発見しやすいです。水漏れや浸水、排水管からの異臭など、掃除をしながら家のさまざまな部分を確認してみましょう。
 

ホームインスペクション

ホームインスペクションとは、建築士などの専門家に細かな調査を行ってもらう物件の診断です。一般的にはチェックの難しい床下や天井裏などの調査も行ってくれます。
費用相場は5～8万円ですが、住宅の構造や依頼内容によって異なります。場合によっては数十万円になる可能性もありますが、メンテナンスを怠って、数百万円のリフォーム費用が発生する可能性と比べれば、決して高額ではありません。
 

木造耐震診断

木造耐震診断とは、耐震リフォームの必要性や行うべき耐震補強工事の種類を調べる作業です。どれだけ外装や内装をお手入れしていても、耐震性が備わっていなければ、いざという災害のときに意味がありません。

とくに1981年6月以前に建てられている住宅は耐震基準が古い造りなので、必ず耐震診断を行っておきましょう。自治体によっては、耐震診断や耐震リフォーム費用の助成制度を用意している場合があるので、お住まいの自治体の情報を確認してみましょう。
 

住宅を建てる前に地盤も確認

住宅を建てた後の手入れも大事ですが、住宅を建てる前の地盤の確認も重要です。軟弱な地盤である場合は、家が傾いたり、地震災害に弱かったりする特徴があります。
地盤による影響は、どれだけ構造にこだわっても、手入れをしても、防ぐことは難しいです。もし後から軟弱な地盤だとわかった場合は、杭をしっかり入れるなどの対策を考えておきましょう。
 

木造住宅の法定耐用年数は22年とされていますが、法定耐用年数は暮らし続けられる寿命ではありません。あくまで税務上の価値であるため、長く暮らすという観点で考えるのであれば、気にしなくても良いでしょう。

また、寿命についてはさまざまな意見がありますが、こまめなメンテナンスを行っていれば、一生暮らすことが可能です。昨今では耐震基準が見直され、より頑丈な住宅になっています。
そのため、もし現在、耐用年数がネックで「木造」と「鉄筋コンクリート造」で悩んでいるのであれば、木造住宅をご検討ください。木造住宅であれば、安心・安全で長持ちする自然の暮らしを実現できます。

世界最古の木造建築として有名な法隆寺は建てられてから1300年を超えます。長く建っている理由は、とても樹齢の長い木材が使われており、木構造が現されることで木材が呼吸をでき、大きな屋根で雨や日差しから木材が守られているためです。
大切なマイホームをこだわりの木造で長く住まうために、木構造や仕上げなどに詳しい、信頼のできる設計担当者と納得いくまで打合せを行い、しっかりと設計図を書いてもらうことが大切です。

参考：木の家は建てやすく、暮らしやすい。木造住宅の特徴とは？マイホームを木造住宅で建てるメリットを改めて解説します。